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威翔案例|黑龙江省高院再审改判：违法建筑租赁合同无效是否应当给付免租期内占有使用费？

发布时间：

2025-04-18

由黑龙江威翔律师事务所高级合伙人迟龙福、青年律师薛琪代理的某公司与尹某某的房屋租赁合同纠纷一案，黑龙江省高级人民法院作出（2024）黑民再372号判决书，改判撤销哈尔滨市中级人民法院（2023）黑01民终8444号民事判决及哈尔滨市道外区人民法院（2022）黑0104民初15679号民事判决，驳回尹某某的诉讼请求。

一、基本案情

2020年3月20日，尹某某（出租方）与威翔律所代理的某公司（承租方）签订《库房租赁合同》，租赁期限3年，尹某某承诺2020年3月20日前将案涉租赁物及附属设施交付给某公司，双方签订的租赁合同中约定租期自2020年10月1日至2023年10月1日，2021年7月9日，哈尔滨市道外区团结镇人民政府、哈尔滨市道外区城市管理行政执法局发布公告，认定案涉房屋为违法建筑，后案涉租赁物被政府拆除。本案中，因案涉租赁物系违法建筑，故双方签订的租赁合同无效，尹某某诉至法院，要求某公司给付2020年3月20日至2020年10月1日的房屋占有使用费。因尹某某于2020年3月20日将案涉租赁物交付给某公司，故法院认定2020年3月20日至2020年9月30日，应当视为尹某某给某公司的免租期。一审法院认为尹某某出租的房屋为违法建筑，故双方签订的租赁合同应当无效，故关于免租期的约定亦应当无效，应当由双方按照导致合同无效的过错分担免租期间的房屋占有使用费，故一审法院酌定，某公司影响尹某某支付4个月的房屋占有使用费。对此我方提起上诉，要求改判某公司无需给付尹某某房屋占有使用费，二审法院认定我方上诉请求不成立，最终驳回。之后我方提起再审，最终黑龙江省高级人民法院成功改判。

二、争议焦点及裁判结果

本案中，双方争议焦点为因违法建筑导致的租赁合同无效，承租方是否应当给付免租期内的房屋占用使用费？威翔律所的代理观点为我国《中华人民共和国民法典》第157条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”在《房屋租赁合同》合法有效的情况下，承租人并不需要支付租金的免租期间，现案涉房屋被认定为违法建筑并勒令拆除，判令承租人承担占有使用费有违公平原则，尹某某不应因其过错行为反而获得超过合同有效情况下其所能获得的利益。再审对于威翔律所的这一代理意见予以采纳，黑龙江省高级人民法院认为，按照双方房屋租赁合同的约定，2020年3月20日至2020年9月30日为尹某某给予某公司的免租期。免租期的约定系出租人对自身占有利益的处分或让渡，目的是促进双方房屋租赁合同达成，应视为出租人对自身权利附条件的放弃，而在因出租人所有的建筑物原因导致合同无效的情况下,如果支持出租人支付免租期内使用费的请求，将导致出租人因其过错行为获得利益，而承租人却承担了超出其预期的费用，当事人的权利义务出现失衡，有违公平原则中衡平利益的功能。本案中，尹某某作为出租方，本应保障其所出租房屋为合法的租赁合同标的物，而案涉房屋被行政主管部门确定为应当拆除的违法建筑，对合同无效的结果负有主要过错，不应以其过错行为而获得超过合同有效情况下其所能获得的利益。原审判决酌定某公司享受2个月的免租期而判令某公司支付4个月的房屋占有使用费明显不当，故予以纠正。

综上，黑龙江省高级人民法院认定某公司不应向尹某某支付房屋占用使用费，改判驳回尹某某关于房屋占有使用费的请求。

三、本案意义

房屋租赁合同纠纷是民事审判活动中常见的纠纷类型。无论是居住性房屋租赁还是商业性房屋租赁，当事人往往会因对租赁合同法律知识缺乏了解或理解有误而产生不必要的纷争及损失。本案历时三年，最终改判，不仅成功维护了我方当事人的合法权益，也对违法建筑导致的租赁合同无效的免租期内是否应当给付占有使用费的问题提供参考，此类案件应考虑双方对合同无效结果负有的过错，围绕公平原则综合考量。未来威翔律所将继续做法律的勇士，为当事人的合法权益而战！